1. Chi è l’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio è un professionista che, una volta assunto l’incarico si occupa della gestione di tutti gli aspetti inerenti alla corretta gestione dello stabile nonché alla tutela degli interessi della comunità dei condomini.
Si identifica, in sostanza, con l’organo esecutivo del condominio stesso.
Tra le principali attività devolute all’amministratore si possono rammentare, a mero titolo esemplificativo quelle di: far rispettare il regolamento condominiale o, qualora non ancora esistente, redigerlo ex novo; provvedere alla redazione del bilancio preventivo e consuntivo, nonché provvedere alla riscossione delle quote dovute dai singoli condomini; procedere alla convocazione delle assemblee condominiali oltre che all’applicazione delle relative deliberazioni; portare ad esecuzione tutti gli adempimenti fiscali richiesti dalla gestione condominiale; curare la tenuta del registro di tutti i verbali di assemblea nonché del registro della contabilità.
2. Quali sono i requisiti da possedere per diventare amministratore di condominio?
Orbene, al fine di assumere la qualifica di amministratore di condominio occorre che il soggetto sia in possesso di alcuni requisiti specificamente individuati dalla legge all’articolo 71bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che annovera:
- essere in possesso del pieno godimento dei diritti civili;
- non essere stato condannato per una serie di delitti (in specie: delitti contro la pubblica amministrazione; delitti contro l’amministrazione della giustizia; delitti contro la fede pubblica; delitti contro il patrimonio; qualsiasi delitto non colposo per il quale è prevista la pena della reclusione compresa tra un minimo edittale di due anni ed un massimo edittale di cinque anni);
- non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati, in quanto in caso contrario la capacità d’agire sarebbe se non addirittura eliminata in radice, quantomeno fortemente limitata;
- non essere stati annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
- non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive ovvero qualora si sia stati sottoposti a misure di prevenzione definitive essere, comunque, stati riabilitati secondo il procedimento previsto dalla legge.
Si tratta di requisiti che attengono all’onorabilità dell’aspirante amministratore ed è previsto che, qualora durante il periodo di svolgimento del proprio mandato i requisiti suddetti vengano meno, l’amministratore di condominio cessa automaticamente dall’incarico e ciascun condomino ha la facoltà di convocare, anche in maniera del tutto informale, l’assemblea al fine della nomina di un nuovo amministratore.
Oltre ai requisiti personali appena esaminati l’art. 71bis delle disposizioni di attuazione al codice civile prevede, altresì, che l’amministratore di condominio possieda anche una serie di requisiti che si potrebbero definire professionali.
Infatti, la legge richiede che l’(aspirante) amministratore di condominio:
- abbia conseguito almeno il diploma di scuola secondaria superiore;
- abbia portato a compimento un corso di preparazione specifico, programmato e istituito presso enti appositamente predisposti. Tale corso deve avere una durata di almeno settantadue ore e deve articolarsi in moduli teorici e pratici (per almeno un terzo della durata complessiva);
- segua costantemente il proprio aggiornamento professionale, mediante frequenza di corsi di aggiornamento annuali in materia condominiale ad hoc, per complessive almeno quindici ore e vertenti precipuamente sull’evoluzione della normativa e della giurisprudenza in materia di amministrazione condominiale. Detti corsi devono essere portati a completamento entro il giorno 8 ottobre di ogni anno solare e possono essere svolti anche in modalità telematica.
La finalità di tali previsioni in punto di formazione risiedono nell’intento di consentire di acquisire, migliorare, perfezionare le competenze tecnico-scientifiche nonché giuridiche in materia di amministrazione condominiale e sicurezza degli edifici, oltre che promuovere l’aggiornamento dal punto di vista professionale e l’approfondimento individuale al fine di garantire che coloro che si propongono per l’esercizio di tale attività possano adempiere ai propri compiti con la massima qualità possibile.
Non sembra superfluo sottolineare che, qualora l’attività di amministratore di condominio sia svolta in maniera professionale e continuativa, occorre che il soggetto che la esercita sia titolare di partita iva.
La legge consente che l’incarico di amministratore di condominio sia ricoperto ed adempiuto anche da società. In tale ultimo caso, peraltro, i requisiti previsti ex lege devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili.
Infine, si osservi che chi si propone di esercitare l’attività di amministratore di condominio è bene che possegga anche alcune qualità personali di stampo caratteriale, considerato che deve tendenzialmente rapportarsi con molte persone e gestire una molteplicità di questioni che potrebbero di volta in volta prospettarsi e sempre differenti tra loro.
Sembra, pertanto opportuno che: abbia la capacità di relazionarsi in maniera cortese con il prossimo, dovendo essere costantemente in contatto con i condomini; abbia una spiccata propensione alla puntuale organizzazione e al coordinamento del proprio lavoro, dovendo essere sempre pronto a fronteggiare le eventuali emergenze che gli vengano sottoposte dai condomini; sia in grado di tentare di mediare quelli che possono essere screzi tra vicini di casa che rischiano di sfociare in vere e proprie liti; avere la prontezza di spirito che gli consenta di risolvere le problematiche concrete che potrebbero verificarsi all’interno dei singoli condomini amministrati.
3. Precisazioni conclusive
Per mero scrupolo sembra appropriato rammentare che la nomina dell’amministratore di condominio è effettuata dall’assemblea di condominio ed è obbligatoria in tutti quegli edifici in cui risiedano più di otto condomini.
Può, peraltro, accadere che l’assemblea non vi provveda. In tale residua evenienza è data facoltà ad uno o più condomini (o anche all’amministratore di condominio dimissionario) di rivolgersi al Tribunale Ordinario competente per territorio al fine di chiedere che alla nomina del nuovo amministratore provveda l’autorità giudiziaria, in sede di volontaria giurisdizione.
In conclusione, la legge richiede una serie di requisiti al fine dello svolgimento dell’esercizio della funzione di amministratore di condominio.
Ove, in merito al possesso richiesto di taluni requisiti sorgano dubbi è sempre preferibile chiedere un parere ad un legale prendendo appuntamento presso il suo studio ovvero anche contattare un avvocato online.